Vay mua nhà lần đầu: Tính sao cho khoản trả góp không nuốt hết lương tháng?

Mua căn nhà đầu tiên là cột mốc đáng nhớ, nhưng cũng là quyết định tài chính lớn nhất trong đời của nhiều gia đình trẻ. Khoản vay mua nhà thường kéo dài 15 đến 25 năm, dài hơn cả quãng thời gian một đứa trẻ lớn lên và trưởng thành. Vì vậy, câu hỏi quan trọng nhất không phải là vay được bao nhiêu, mà là mỗi tháng trả bao nhiêu thì cuộc sống vẫn ổn.

Nhiều người khi đi vay chỉ nhìn vào một con số: ngân hàng duyệt cho vay tối đa bao nhiêu. Nhưng hạn mức tối đa mà ngân hàng cho vay không đồng nghĩa với khả năng trả nợ của bạn. Ngân hàng tính trên thu nhập và tài sản đảm bảo, còn cuộc sống của bạn còn có học phí cho con, tiền sinh hoạt, tiền dự phòng cho những tháng thu nhập giảm. Khoảng cách giữa hai con số này chính là nơi nhiều gia đình rơi vào áp lực tài chính.

Quy tắc một phần ba thu nhập

Một nguyên tắc được nhiều chuyên gia tài chính cá nhân nhắc đến là tổng khoản trả góp hàng tháng, bao gồm cả gốc lẫn lãi, không nên vượt quá một phần ba thu nhập ổn định của hộ gia đình. Nếu thu nhập hai vợ chồng là 30 triệu đồng một tháng, khoản trả góp nên giữ ở mức khoảng 10 triệu đồng trở xuống. Phần còn lại dành cho sinh hoạt, tiết kiệm và dự phòng.

Quy tắc này nghe có vẻ thận trọng, nhưng nó có lý do. Lãi suất vay mua nhà thường thả nổi sau một thời gian ưu đãi, nên khoản trả góp có thể tăng lên theo thời gian. Thu nhập cũng có thể biến động khi một người trong nhà nghỉ việc, sinh con hay chuyển việc. Một khoản vay vừa sức ngay từ đầu sẽ cho gia đình khoảng đệm để ứng phó với những thay đổi đó, thay vì phải thắt lưng buộc bụng triền miên.

Tính trước ba kịch bản lãi suất

Trước khi ký hợp đồng vay, hãy tự tính khoản trả góp trong ba kịch bản: lãi suất ưu đãi hiện tại, lãi suất sau ưu đãi tăng thêm 2%, và lãi suất tăng thêm 4%. Nếu cả ba kịch bản đều nằm trong khả năng chi trả của gia đình, khoản vay đó là an toàn. Nếu chỉ kịch bản đầu tiên là vừa sức, bạn đang đánh cược rằng lãi suất sẽ không tăng, một canh bạc không nên đặt cược bằng cả ngôi nhà của mình.

Ngoài lãi suất, cần tính thêm các chi phí đi kèm mà nhiều người hay quên: phí bảo hiểm khoản vay, phí thẩm định, phí công chứng, thuế và phí trước bạ, chi phí sửa chữa ban đầu và nội thất cơ bản. Những khoản này cộng lại có thể lên tới vài chục triệu đồng, và nếu không chuẩn bị trước, gia đình sẽ phải vay thêm hoặc dùng hết khoản dự phòng ngay khi vừa nhận nhà.

Vốn tự có càng nhiều, gánh nặng càng nhẹ

Một quyết định quan trọng khác là tỷ lệ vốn tự có. Vay 70% giá trị căn nhà thì nhẹ hơn nhiều so với vay 90%, không chỉ vì khoản trả góp thấp hơn mà còn vì tổng tiền lãi phải trả trong suốt thời gian vay giảm đi đáng kể. Nếu có thể, hãy kiên nhẫn tích lũy thêm một hai năm để nâng vốn tự có lên mức 30 đến 40% giá trị căn nhà trước khi mua.

Cuối cùng, đừng quên quỹ dự phòng. Trước khi mua nhà, gia đình nên có sẵn khoản tiền đủ chi tiêu từ ba đến sáu tháng, tách riêng khỏi tiền đặt cọc và tiền trả trước. Khoản dự phòng này là tấm đệm an toàn cho những tháng đầu tiên sau khi nhận nhà, khi chi phí phát sinh nhiều nhất và thu nhập chưa kịp ổn định trở lại. Một căn nhà mua bằng sự chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ là tổ ấm, còn một căn nhà mua trong vội vã có thể trở thành gánh nặng kéo dài nhiều năm.