Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể trong 6 tháng đầu năm 2025. Dựa trên báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (VARS), trong quý 2/2025, thị trường đã ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới, tương đương với gấp hơn 2,5 lần quý trước đó và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng cung nhà ở đạt khoảng 64.000 sản phẩm, trong đó có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục được chào bán.
Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, cho biết mặc dù nguồn cung đã tăng vọt nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Thị trường chủ yếu tập trung vào việc mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, trong khi gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2. Khả năng giảm giá gần như không có do nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu.
Có 4 nguyên nhân chính dẫn đến việc khó có thể kỳ vọng vào việc giảm giá nhà. Thứ nhất, nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu. Thứ hai, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng. Thứ ba, tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, ‘ăn theo’ đại dự án… Thứ tư, tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng.
Việc giá bất động sản tăng cao khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở; đồng thời, gây rủi ro trong quản lý nhà nước. Việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong thời kỳ ‘sốt nóng’ để làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến định giá sai lệch, gây mép mó thị trường và bất cập trong thu ngân sách, đền bù, hoặc tính thuế.
Ông Lê Đình Chung cũng cho rằng việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng… Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể dẫn đến nhiều bất cập như: mức giá tăng đột biến khi nhiều địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây.
Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, bởi các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn.
Nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, nhưng điều quan trọng là cần có sự cân đối giữa cung và cầu, cũng như cần có các giải pháp để kiểm soát giá nhà và đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhà ở một cách dễ dàng hơn. Việc này không chỉ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững mà còn đóng góp vào sự ổn định và phát triển của nền kinh tế.
Cuối cùng, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa chính phủ, doanh nghiệp và người dân. Chính phủ cần có các chính sách điều tiết thị trường một cách hiệu quả, doanh nghiệp cần có chiến lược kinh doanh minh bạch và bền vững, và người dân cần có kiến thức và kỹ năng để có thể ra quyết định mua bán nhà đất một cách thông minh.
