Bộ Tài chính đang đề xuất áp dụng hai phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Mục đích của đề xuất này là nhằm đảm bảo công bằng và minh bạch trong việc tính thuế, đồng thời tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo dự thảo, phương pháp đầu tiên sẽ được áp dụng khi người bán có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng. Trong trường hợp này, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế, được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan. Phương pháp này cho phép người bán được khấu trừ các chi phí hợp lý, giúp giảm thiểu số thuế phải nộp.

Phương pháp thứ hai sẽ được áp dụng khi không xác định được giá mua và các khoản chi phí liên quan. Lúc này, thuế TNCN sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng, dựa trên biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản. Ví dụ, nếu bất động sản được chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế suất đề xuất là 10%. Nếu thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, mức thuế là 6%. Trường hợp nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, mức thuế áp dụng là 4%.

Đặc biệt, đối với các trường hợp bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, thời gian nắm giữ sẽ không được tính để áp dụng biểu thuế lũy tiến. Khi cá nhân nhận thừa kế và thực hiện chuyển nhượng tài sản, thuế TNCN vẫn được tính theo thuế suất 2%, tương tự quy định hiện hành.

Thời gian nắm giữ được xác định kể từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với bất động sản cho đến lúc chuyển nhượng. Điểm mốc được tính từ thời điểm luật thuế mới có hiệu lực thi hành.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Điều này cũng tương đương với cách đánh thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả phương pháp này, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ. Đồng thời, việc thực hiện phải đồng bộ với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng bất động sản.

Việc áp dụng hai phương pháp tính thuế này sẽ giúp đảm bảo công bằng và minh bạch trong việc tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, cũng giúp tăng cường quản lý thuế và ngăn chặn các hành vi trốn thuế, cũng như đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đề xuất thay đổi cách thu thuế trên giao dịch bán chứng khoán từ 0,1% trên mọi giao dịch sang thu 20% trên lợi nhuận ròng thực nhận đang gây ra nhiều tranh cãi trong cộng đồng đầu tư. Tuy nhiên, việc hướng tới một cơ chế thuế mới là một bước tiến cần thiết cho sự phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam.

Cách tính thuế hiện hành có ưu điểm là đơn giản, dễ dàng thực hiện, nhưng nó cũng dẫn đến những nghịch lý. Chẳng hạn, nhà đầu tư bán cắt lỗ vẫn phải nộp thuế, điều này đi ngược lại nguyên tắc cơ bản của thuế thu nhập là chỉ đánh thuế khi có lợi tức. Điều này có thể gây ra tâm lý không hài lòng trong cộng đồng đầu tư, đặc biệt là những người đang phải đối mặt với tổn thất.

Việc chuyển đổi sang đánh thuế trên lợi nhuận thực tế là một sự sửa chữa cần thiết, đảm bảo công bằng và phản ánh đúng bản chất của hoạt động đầu tư vốn đầy rủi ro. Bởi lẽ, thị trường chứng khoán là một môi trường đầu tư có tính rủi ro cao, nơi mà nhà đầu tư có thể gặp phải những tổn thất đáng kể. Do đó, việc đánh thuế trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp giảm bớt gánh nặng thuế cho những nhà đầu tư đang gặp khó khăn và khuyến khích họ tiếp tục đầu tư vào thị trường.

Tuy nhiên, mức thuế suất 20% dự kiến đang là một điểm nóng trong cuộc tranh luận. Mức thuế này có thể cao đối với một số nhà đầu tư, đặc biệt là những người có lợi nhuận thấp. Nhưng cũng cần so sánh với các mức thuế của các loại hình đầu tư khác và tính cạnh tranh trong khu vực. Thị trường chứng khoán Việt Nam càng hấp dẫn với nhà đầu tư cá nhân, thì cũng càng hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài, tăng sức cạnh tranh trong khu vực và trên thế giới.

Để thực hiện chính sách này một cách hiệu quả, cần có một lộ trình áp dụng từ từ, hoặc một biểu thuế lũy tiến linh hoạt hơn, cùng với cuộc đối thoại sâu rộng và thực chất với các thành viên thị trường. Điều này sẽ giúp các nhà đầu tư có thời gian để điều chỉnh chiến lược đầu tư của mình và đảm bảo rằng chính sách thuế mới được thực hiện một cách công bằng và hợp lý.

Cuối cùng, việc thay đổi cách thu thuế trên giao dịch bán chứng khoán là một bước tiến quan trọng cho sự phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam. Với một chính sách thuế hợp lý, thị trường chứng khoán Việt Nam sẽ trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư, cả trong nước và quốc tế, và góp phần vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Chính phủ Việt Nam đã ban hành Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt số 66/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Luật này được thông qua tại kỳ họp thứ 9, khóa XV Quốc hội, với mục đích khắc phục các vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt trước đây, tháo gỡ các bất cập và chồng chéo, bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ với pháp luật liên quan.

Lật trang mới trong chính sách thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt năm 2025 đánh dấu một bước tiến mạnh mẽ trong việc điều tiết tiêu dùng các mặt hàng có hại cho sức khỏe, bảo vệ cộng đồng như giảm hút thuốc, uống bia rượu, tiêu thụ đường… Cùng với đó, luật cũng tăng cường chống buôn lậu, hàng giả, hàng nhái; khuyến khích phát triển nhóm ngành xanh – sạch, bảo vệ môi trường, tăng thu ngân sách nhà nước và thúc đẩy cải cách quản lý thuế theo hướng đơn giản, rõ ràng, công khai.

Được biết, tại Điều 8 Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt năm 2025, biểu thuế tiêu thụ đặc biệt chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2026 đối với hàng hóa, dịch vụ đã được quy định cụ thể. Đối với mặt hàng thuốc lá, mức thuế suất thuế tỷ lệ phần trăm giữ nguyên (75%) và bổ sung mức thuế tuyệt đối theo lộ trình 5 năm từ 2027-2031. Đối với rượu, bia, thuế suất thuế tỷ lệ phần trăm sẽ tăng theo lộ trình 5%/năm trong 5 năm từ 2027-2031. Đối với nước giải khát theo Tiêu chuẩn quốc gia (TCVN) có hàm lượng đường trên 5g/100ml, áp dụng mức thuế suất 8% từ năm 2027 và 10% từ năm 2028.

Biểu thuế tiêu thụ đặc biệt chi tiết theo Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt số 66/2025/QH15 như sau:

• Thuốc lá: 75% (bổ sung mức thuế tuyệt đối theo lộ trình).
• Rượu, bia: Tăng thuế suất 5%/năm trong 5 năm từ 2027-2031.
• Nước giải khát có hàm lượng đường trên 5g/100ml: 8% (từ 2027) và 10% (từ 2028).
• Xe ô tô: Phân loại theo dung tích xi lanh và loại xe.
• Các mặt hàng khác: Như máy bay, trực thăng, tàu lượn, du thuyền, xăng các loại, điều hòa nhiệt độ, bài lá, vàng mã, hàng mã…

Lật sang quy định về mức thuế suất đối với dịch vụ, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt năm 2025 cũng nêu rõ các mức thuế suất đối với dịch vụ như kinh doanh vũ trường, mát-xa, ka-ra-ô-kê, ca-si-nô, trò chơi điện tử có thưởng, đặt cược, gôn, xổ số.