Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng về các trường hợp thu hồi sổ đỏ mà người dân cần biết để bảo vệ quyền lợi của mình. Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, có 6 trường hợp sổ đỏ sẽ bị Nhà nước thu hồi mà không phải ai cũng biết. Thứ nhất, Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp.

Thứ hai, trường hợp cấp đổi sổ đỏ. Khi cần cấp đổi sổ đỏ, người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục theo quy định để được cấp mới.

Thứ ba, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới sổ đỏ. Việc cấp mới sổ đỏ trong trường hợp này là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và cập nhật của thông tin.

Thứ tư, sổ đỏ đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp. Đối với tình huống này, nếu việc thu hồi sổ đỏ mà không thuộc trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển nhượng, sẽ có 4 trường hợp xảy ra.

Trường hợp Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi sổ đỏ thì việc thu hồi được thực hiện theo bản án, quyết định đó. Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi. Trường hợp xem xét, xác định giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ năm, giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy. Việc tuyên hủy này sẽ dẫn đến việc thu hồi sổ đỏ đã cấp.

Thứ sáu, trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp. Ngoài ra, việc thu hồi sổ đỏ đã cấp không thuộc trường hợp nêu trên chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về việc thi hành bản án, quyết định theo quy định của pháp luật, trong đó có nội dung yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.

Đối với trường hợp thu hồi sổ đỏ mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp thì cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp. Điều này nhằm đảm bảo tính nghiêm túc và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai.

Nhiều nhà đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) đang phải đối mặt với rủi ro khi tham gia mua đất nền không có sổ đỏ, với kỳ vọng “lướt sóng” đón đầu sau khi địa giới hành chính được sáp nhập. Trên thị trường, các môi giới bất động sản đang chào bán các lô đất nền với giá tiền tỉ đồng nhưng không có sổ đỏ, và cam kết sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, thực tế đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư “chôn vốn” vì mua phải đất vướng tranh chấp, không có sổ đỏ. Chẳng hạn, anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư tại tỉnh Đồng Tháp, đã mua một lô đất với giá 1,9 tỉ đồng nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ và đất đang bị tranh chấp thừa kế. Việc này cho thấy rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi mua đất nền không có pháp lý rõ ràng.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng việc xuống tiền đầu tư để chốt vội đất nền không có pháp lý rõ ràng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thông thường, giá của đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ. Hơn nữa, lợi dụng việc sáp nhập, nhu cầu nơi ở tại các thành phố tăng, cò đất đồn thổi tạo sốt ảo, hét giá để dụ dỗ khách hàng. Điều này đã khiến nhiều nhà đầu tư mới tham gia thị trường phải đối mặt với rủi ro mất trắng.

Tình hình thị trường bất động sản hiện nay tại các tỉnh thành ĐBSCL cho thấy giá đất nền trung bình đang có xu hướng tăng. Tại TP Cần Thơ, giá đất nền trung bình hiện ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2 và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2. Sự gia tăng này một phần đến từ kỳ vọng về sự phát triển hạ tầng và gia tăng nhu cầu về bất động sản sau khi địa giới hành chính được điều chỉnh.

Trong bối cảnh trên, Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản. Theo đó, yêu cầu các đơn vị có liên quan nghiên cứu, rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để xác định những tồn tại, bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn. Điều này cho thấy sự quan tâm của Chính phủ đối với việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh và bền vững.

Trước những rủi ro có thể gặp phải, các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ thông tin và nguồn gốc đất, lập vi bằng để tránh những rủi ro và tranh chấp về sau. Việc đầu tư vào đất nền không có pháp lý rõ ràng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh những hậu quả không mong muốn. Ngoài ra, việc xác thực thông tin về đất đai và quy hoạch cũng là bước quan trọng giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro khi tham gia thị trường bất động sản.

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ban hành Công điện số 110, yêu cầu các bộ và cơ quan liên quan tập trung triển khai thực hiện Nghị quyết của Trung ương, Kết luận của Bộ Chính trị, Ban Bí thư về sắp xếp tổ chức bộ máy và đơn vị hành chính. Một trong những nhiệm vụ trọng tâm được Thủ tướng nhấn mạnh là giải quyết các vướng mắc liên quan đến địa chính, giải phóng mặt bằng, và cấp sổ đỏ khi sắp xếp đơn vị hành chính.

Để thực hiện nhiệm vụ này, Thủ tướng yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp cử cán bộ xuống cơ sở để tháo gỡ khó khăn, xử lý các vấn đề phát sinh về thủ tục hành chính. Cụ thể, các cán bộ cần tập trung xử lý các vấn đề về thủ tục hành chính liên quan đến địa chính, giải phóng mặt bằng, xác định chủ quyền đất đai, và cấp sổ đỏ. Thời hạn hoàn thành là trước ngày 1/8.

Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao nhiệm vụ rà soát, chuẩn hóa lại các thủ tục về đất đai, đảm bảo không phụ thuộc vào địa giới hành chính trong phạm vi cấp tỉnh tại các Trung tâm phục vụ hành chính công. Bộ cũng cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối, liên thông với hệ thống thuế, cơ sở dữ liệu về dân cư, doanh nghiệp.

Đối với các lĩnh vực phát sinh hồ sơ lớn như hộ tịch, đất đai, đăng ký hộ kinh doanh, xây dựng, Trung tâm phục vụ hành chính công cần đảm bảo nhân lực, cơ sở vật chất, trang thiết bị, không để ách tắc, chậm trễ.

Trước đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn về việc chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai khi sắp xếp đơn vị hành chính các cấp. Theo đó, người dân không bắt buộc phải làm sổ đỏ đã cấp sau khi sắp xếp các đơn vị hành chính. Nếu có nhu cầu chỉnh lý, người dân có thể thực hiện đồng thời với thủ tục hành chính về đất đai như chuyển nhượng, đăng ký đất đai.

Nhằm đảm bảo tiến độ và hiệu quả trong việc sắp xếp tổ chức bộ máy và đơn vị hành chính, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu các bộ và cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, hỗ trợ lẫn nhau trong quá trình triển khai thực hiện. Đồng thời, Thủ tướng cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Việc sắp xếp tổ chức bộ máy và đơn vị hành chính là một phần quan trọng trong quá trình cải cách hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nước. Quá trình này cần được thực hiện một cách bài bản, đồng bộ và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, đơn vị liên quan.