Việc kết hợp mã định danh điện tử và hợp đồng điện tử trong giao dịch bất động sản là bước đột phá giúp thị trường trở nên minh bạch và hạn chế đầu cơ.

1. Hạn chế của mô hình “sổ đỏ” truyền thống

Theo Nghị định 357 của Chính phủ, từ ngày 1/3/2024 hệ thống thông tin bất động sản sẽ được vận hành đồng bộ, mỗi bất động sản sẽ có một mã định danh điện tử riêng. Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Văn Lộc (Đại học Kinh tế) cho rằng, nếu chỉ dựa vào “sổ đỏ” – công cụ chỉ xác nhận quyền sở hữu sau khi giao dịch hoàn tất – chúng ta sẽ bỏ lỡ những dữ liệu quan trọng như thời điểm giao dịch, giá thực và tần suất mua bán lại.

“Sổ đỏ là bản ghi hậu kiểm, không thể phản ánh nhanh chóng những biến động thị trường. Vì vậy, việc thu thuế và phân biệt giao dịch đầu cơ với nhu cầu ở thật gặp rất nhiều khó khăn”, ông Lộc nhấn mạnh.

2. Lợi ích của hợp đồng điện tử có xác thực pháp lý

Hợp đồng điện tử ghi nhận ngay tại thời điểm ký kết: người tham gia, thời gian, giá trị chuyển nhượng và phương thức thanh toán đều được định danh và lưu trữ trên nền tảng số. Điều này cho phép cơ quan quản lý theo dõi thị trường theo thời gian thực, đưa ra các biện pháp phòng ngừa rủi ro kịp thời.

3. Ba tác động cốt lõi của hợp đồng điện tử

• Xác định thời điểm sở hữu: Khi thời điểm chuyển giao tài sản được ghi nhận rõ ràng, thuế theo thời gian nắm giữ có thể áp dụng chính xác, giúp phân biệt giao dịch ngắn hạn (đầu cơ) và dài hạn (điều kiện ở thực).
• Ngăn chặn thất thu thuế: Hợp đồng điện tử liên kết với hệ thống ngân hàng, giảm thiểu việc khai báo giá thấp hơn thực tế. Dữ liệu “hai giá” sẽ dần được khắc phục, tăng hiệu quả thu thuế và cung cấp bảng giá đất phù hợp với thị trường.
• Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia: Tất cả giao dịch được chuẩn hoá, tập trung và cập nhật liên tục, giúp cơ quan quản lý phát hiện sớm dấu hiệu bong bóng, đầu cơ hay tăng giá bất thường.

4. Yêu cầu pháp lý để hợp đồng điện tử thực thi hiệu quả

TS. Phạm Ngọc Hương Quỳnh (Đại học Quốc gia Hà Nội) đề xuất bốn yếu tố cần thiết:

1. Luật pháp phải công nhận đầy đủ giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử, đồng thời xác định rõ thời điểm phát sinh quyền sở hữu.
2. Hệ thống lưu trữ hợp đồng phải được xây dựng tập trung ở cấp quốc gia, tránh phân mảnh giữa các địa phương và ngành.
3. Quy trình nghiệp vụ – ký kết, xác thực, thanh toán, đăng ký biến động – cần được tiêu chuẩn hoá để không để lại khoảng trống cho việc khai báo sai thời gian hoặc giá trị giao dịch.
4. Triển khai thí điểm tại các đô thị lớn, kèm theo chiến dịch truyền thông minh bạch để tạo đồng thuận xã hội.

Việc chuyển đổi sang mô hình hợp đồng điện tử không chỉ là cải tiến thủ tục hành chính mà còn là một cuộc cách mạng thể chế, tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản bền vững, công bằng và ít bị thao túng.

Bạn nghĩ sao về việc áp dụng hợp đồng điện tử trong giao dịch bất động sản? Hãy để lại ý kiến và chia sẻ bài viết nếu bạn thấy hữu ích.