Thị trường bất động sản Bình Dương đang trải qua một sự chuyển biến đáng kể sau thông tin về việc sáp nhập vào thành phố Hồ Chí Minh. Giá mở bán căn hộ tại tỉnh này đã tăng mạnh, thiết lập một mặt bằng mới. Nhiều dự án mới được công bố từ đầu năm đã điều chỉnh giá theo từng giai đoạn, thể hiện kỳ vọng mới của các chủ đầu tư về vị thế địa lý – hành chính của Bình Dương sau khi trở thành một phần của thành phố Hồ Chí Minh mới.

Ở Thuận An, dự án La Pura (tên cũ Astral City) đã tăng giá từ 36 triệu đồng/m2 lên 50-55 triệu đồng/m2, tương đương tăng gần 39-53%. Dự án The Gió Riverside ở Dĩ An cũng ghi nhận mức tăng 20% từ 45-50 triệu đồng/m2 lên 55-65 triệu đồng/m2. Dự án The Emerald68 đang chào bán với mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Sự tăng giá này cho thấy tâm lý của cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đang kỳ vọng vào kịch bản giá mới sau sáp nhập.

Bình Dương không còn đơn thuần là tỉnh công nghiệp vệ tinh như trước đây, mà sẽ được hưởng lợi từ “thương hiệu” của thành phố Hồ Chí Minh về cả mặt pháp lý, hạ tầng và khả năng thu hút dân cư dài hạn. So với mặt bằng giai đoạn 2023-2024, giá căn hộ tại Bình Dương đang tiến gần hơn về ngưỡng của khu vực TP. Thủ Đức (cũ), đặc biệt tại các khu vực có kết nối giao thông tốt như Dĩ An, Thuận An.

Sự chênh lệch giá giữa khu vực Dĩ An – TP. Thủ Đức ngày càng thu hẹp khi hạ tầng liên kết như Quốc lộ 1K, Quốc lộ 13, metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên), Vành đai 3… dần hoàn thiện. Việc sáp nhập Bình Dương vào thành phố Hồ Chí Minh không chỉ ảnh hưởng đến tâm lý mà còn kéo theo kỳ vọng tăng giá trị tài sản trong dài hạn.

Nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhìn Bình Dương như một quận mới của thành phố Hồ Chí Minh, khiến giá mở bán lập mặt bằng mới. Ngoài ra, không chỉ điều chỉnh giá bán, các chủ đầu tư còn chủ động đẩy nhanh tiến độ xây dựng và truyền thông để bắt kịp đà tâm lý đón đầu quy hoạch sáp nhập.

Tuy nhiên, đà tăng này chưa diễn ra trên toàn bộ địa bàn mà tập trung chủ yếu ở các đô thị lõi giáp thành phố Hồ Chí Minh. Các khu vực như Dĩ An, Thuận An với quỹ đất hạn chế, hạ tầng giao thông tốt và vị trí giáp ranh được hưởng lợi nhiều nhất từ làn sóng tăng giá. Trong khi đó, các khu vực xa trung tâm như Tân Uyên, Bàu Bàng, Bến Cát vẫn còn duy trì giá thấp, giao dịch chậm, phản ánh sự phân hóa mạnh mẽ của thị trường.

Thị trường bất động sản Hà Nội đang trải qua một giai đoạn đầy biến động, với mặt bằng giá đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, kỳ vọng lãi bằng lần từ bất động sản như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế, thay vào đó chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm (%).

Bà Hằng cho biết, trong bối cảnh hiện nay, lợi nhuận từ bất động sản chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm, và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng. Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở.

Tuy nhiên, bà cũng lưu ý không thể ‘gán ghép’ một công thức đầu tư chung cho mọi loại hình bất động sản. Việc đầu tư hiệu quả phụ thuộc vào bối cảnh, dòng sản phẩm cụ thể và năng lực tài chính của từng người. Chia sẻ thêm về chiến lược đầu tư phù hợp với tình hình hiện nay, chuyên gia Savills cho rằng, nếu nhà đầu tư không đủ tài chính để tham gia các dự án ở vùng trung tâm – nơi giá đang ở mức rất cao và biên lợi nhuận đã mỏng thì cần chủ động dịch chuyển sang khu vực khác phù hợp với túi tiền.

Giá bất động sản Hà Nội hiện nay đã quá cao. Nếu có thể bán nhanh và thu được lãi suất tốt hơn so với gửi ngân hàng là đã thành công, còn để kỳ vọng lãi gấp nhiều lần như trước thì là điều rất khó xảy ra. Một thực tế khác đang ảnh hưởng đến hành vi đầu tư là xu hướng giữ giá của bên bán. Ngay cả những người đang nắm bất động sản họ cũng không muốn bán rẻ, khiến cho việc ‘săn hàng hời’ càng trở nên khó khăn.

Do đó, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền những sản phẩm tuy đã ở mặt bằng giá cao, nhưng vẫn cho thấy tiềm năng tăng giá và khả năng thanh khoản tốt trong tương lai. Có nhiều ý kiến cho rằng, hiện nay nhà đầu tư bất động sản đang chia thành hai xu hướng: Một là nhóm theo dòng tiền, ‘ăn nhanh ăn dày’; hai là nhóm đi tìm thị trường tiềm năng dài hạn, như các khu vực hưởng lợi từ làn sóng sáp nhập tỉnh.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, thực tế đúng là đang có sự phân hóa trong tư duy đầu tư. Tuy nhiên, điều quan trọng là nhà đầu tư hiện nay cần phải bám sát nhu cầu thực. Ngược lại, nếu chỉ trông chờ vào việc có một con đường sẽ đi qua trong tương lai xa, thì đó không phải là những nhu cầu thiết yếu, và sẽ có rủi ro.

Thị trường bất động sản cũng đang định hình một lớp nhà đầu tư hoàn toàn mới cả về tư duy lẫn hành động. Nếu như trước đây, tâm lý đầu tư còn mang tính may rủi, ai cũng nghĩ và muốn ‘làm là thắng’, thì giờ đây sự thận trọng lên ngôi. Nhiều người cứ đầu tư vì tin rằng rủi ro cao sẽ đi kèm lợi nhuận lớn. Nhưng thực tế cho thấy, nếu vay ngân hàng nhiều, áp lực tài chính lớn thì khả năng ‘mất trắng’ là rất cao.

Tại sự kiện công bố Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Savills tổ chức, bà Đỗ Thị Thu Hằng đã có những chia sẻ thẳng thắn về cách bán hàng của các chủ đầu tư hiện nay, cũng như đưa ra góc nhìn chiến lược dành cho nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đầy biến động.