Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Thông tin này đã tạo ra một làn sóng hứng thú trong cộng đồng nhà đầu tư và người dân, dẫn đến sự tăng trưởng nhanh chóng của thị trường bất động sản ở các khu vực này.

Giá đất nền vùng ven đã tăng mạnh trong thời gian qua, với nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ 10-20% chỉ trong vài tháng. Sự tăng trưởng này có phần được thúc đẩy bởi kỳ vọng của nhà đầu tư về những quy hoạch mới và khả năng thay đổi về quy định hành chính khi các tỉnh thành được sáp nhập vào TP.HCM. Tuy nhiên, đi cùng với đó là nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo, khi thị trường không thực sự phản ánh đúng giá trị của bất động sản.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới, như việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, phát triển các khu đô thị mới và mở rộng các khu công nghiệp. Họ tin rằng những thay đổi này sẽ làm tăng giá trị của bất động sản và mang lại lợi nhuận cho họ trong tương lai. Tuy nhiên, cũng có nhiều rủi ro mà họ cần lường trước.

Trước hết, việc sáp nhập các tỉnh thành vào TP.HCM vẫn còn là một kế hoạch dài hạn và cần thời gian để thực hiện. Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản có thể sẽ phải chờ đợi trong một thời gian dài để thấy được những thay đổi thực sự. Ngoài ra, việc tăng giá đất nền quá nhanh cũng có thể dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản, khi thị trường không thể hỗ trợ mức giá đang được đưa ra.

Nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ thị trường, đồng thời tỉnh táo trước những đợt tăng giá đất đột ngột. Cần xem xét các yếu tố về hạ tầng đang và sẽ được triển khai ở khu vực dự án; điều này ảnh hưởng trực tiếp và rất lớn đến giá trị bất động sản. Đồng thời, tìm kiếm thông tin và tư vấn từ các chuyên gia bất động sản để có cái nhìn tổng quan và chính xác về tình hình thị trường.

Ngoài ra, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư cũng là một chiến lược quan trọng giúp giảm thiểu rủi ro. Thị trường bất động sản vốn có tính chu kỳ và thanh khoản thấp, bởi vậy nhà đầu tư nên tìm hiểu và chia vốn vào nhiều lĩnh vực khác nhau để đảm bảo sự an toàn và bền vững lâu dài cho tài sản của mình.

Cuối cùng, nhà đầu tư cần phải theo dõi sát sao các thông tin và tin tức về kế hoạch sáp nhập tỉnh thành cũng như theo dõi và đánh giá tình hình thực tế của các dự án trên địa bàn để có lựa chọn đầu tư chính xác. Đầu tư vào bất động sản cần tính toán cẩn thận và phải mang tính dài hạn, nhà đầu tư cần tránh tâm lý bị lôi kéo vào các quyết định cảm tính và muốn có lợi nhuận ngắn hạn khó kiểm soát này.

Bất động sản vùng ven còn nhiều biến động. Mọi người cũng có thể tham khảo bài báo tại Thị trường vùng.

Thị trường đất nền tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, từ sốt nóng đến đóng băng. Kể từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng đều có liên quan đến quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền ở cả ba miền Bắc – Trung – Nam đều lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 là một ví dụ điển hình, khi giá đất nền tại các tỉnh như Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng… tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, 148% so với năm 2015. Tương tự, trong đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, 114% trong vòng 2 năm (so với năm 2018).

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, 28%.

Xét cụ thể về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó, Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực. Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay.

Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch. Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Nhiều nhà đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) đang phải đối mặt với rủi ro khi tham gia mua đất nền không có sổ đỏ, với kỳ vọng “lướt sóng” đón đầu sau khi địa giới hành chính được sáp nhập. Trên thị trường, các môi giới bất động sản đang chào bán các lô đất nền với giá tiền tỉ đồng nhưng không có sổ đỏ, và cam kết sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, thực tế đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư “chôn vốn” vì mua phải đất vướng tranh chấp, không có sổ đỏ. Chẳng hạn, anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư tại tỉnh Đồng Tháp, đã mua một lô đất với giá 1,9 tỉ đồng nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ và đất đang bị tranh chấp thừa kế. Việc này cho thấy rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi mua đất nền không có pháp lý rõ ràng.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng việc xuống tiền đầu tư để chốt vội đất nền không có pháp lý rõ ràng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thông thường, giá của đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ. Hơn nữa, lợi dụng việc sáp nhập, nhu cầu nơi ở tại các thành phố tăng, cò đất đồn thổi tạo sốt ảo, hét giá để dụ dỗ khách hàng. Điều này đã khiến nhiều nhà đầu tư mới tham gia thị trường phải đối mặt với rủi ro mất trắng.

Tình hình thị trường bất động sản hiện nay tại các tỉnh thành ĐBSCL cho thấy giá đất nền trung bình đang có xu hướng tăng. Tại TP Cần Thơ, giá đất nền trung bình hiện ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2 và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2. Sự gia tăng này một phần đến từ kỳ vọng về sự phát triển hạ tầng và gia tăng nhu cầu về bất động sản sau khi địa giới hành chính được điều chỉnh.

Trong bối cảnh trên, Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản. Theo đó, yêu cầu các đơn vị có liên quan nghiên cứu, rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để xác định những tồn tại, bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn. Điều này cho thấy sự quan tâm của Chính phủ đối với việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh và bền vững.

Trước những rủi ro có thể gặp phải, các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ thông tin và nguồn gốc đất, lập vi bằng để tránh những rủi ro và tranh chấp về sau. Việc đầu tư vào đất nền không có pháp lý rõ ràng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh những hậu quả không mong muốn. Ngoài ra, việc xác thực thông tin về đất đai và quy hoạch cũng là bước quan trọng giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro khi tham gia thị trường bất động sản.