Hộ dân muốn chuyển đổi đất lên thổ cư tại khu vực Bình Dương (cũ) sẽ gánh chịu áp lực tài chính cao nhất khi bảng giá đất mới của TP HCM được dự kiến áp dụng từ năm 2026.

Bảng giá đất mới TP HCM 2026 – Tổng quan

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến về dự thảo bảng giá đất dự kiến sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2026. Theo dự thảo, hệ số giá đất ở trung tâm TP HCM (trước sáp nhập) có thể tăng tối đa 1,56 lần, trong khi khu vực Bình Dương (cũ) có mức tăng lên tới 8 lần và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) khoảng 3,78 lần.

Những nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp

1. Hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Đây là nhóm chịu tác động mạnh nhất. Khi giá đất tại Bình Dương (cũ) tăng gấp 8 lần, chi phí thuế chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư sẽ tăng đáng kể. Ví dụ thực tế tại Cần Giờ: một lô đất 230 m² trước đây có giá đất ở 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192 nghìn đồng/m², thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng. Với bảng giá mới, thuế có thể lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần.

2. Nhóm được tái định cư và giao đất không qua đấu giá

Những hộ dân này cũng sẽ phải trả thêm chi phí vì giá thị trường sẽ được dùng làm cơ sở tính tiền sử dụng đất.

3. Các nhóm thuê đất trả phí hàng năm

Do các chính sách miễn, giảm phí vẫn được duy trì, nên nhóm này chịu tác động tương đối nhẹ.

Nhóm ít chịu ảnh hưởng

1. Doanh nghiệp bất động sản

Theo Sở, giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, không phụ thuộc vào bảng giá mới. Do đó, các doanh nghiệp lớn có khả năng tài chính để hấp thụ chi phí tăng mà không làm gián đoạn dự án.

2. Doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các khoản thuế hàng năm dự kiến sẽ giữ ổn định tới cuối năm 2025, chỉ có tác động gián tiếp sau khi các mức thuế này được điều chỉnh.

Ý kiến chuyên gia và dự báo thị trường

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định bảng giá mới tạo tính công bằng cho các nhóm được đền bù, nhưng đồng thời làm tăng áp lực tài chính cho hộ sở hữu đất nông nghiệp muốn chuyển đổi. Ông cảnh báo rằng áp lực này có thể dẫn đến hiện tượng “đất nằm chết” hoặc xây dựng sai phép, làm giảm nguồn đất hợp pháp và đẩy giá nhà lên cao.

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng, làm tăng chi phí phát triển dự án. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể gặp khó khăn trong việc duy trì tiến độ, dẫn đến nguồn cung nhà ở trung cấp giảm và thị trường dịch vụ nhà ở vừa túi tiền bị ép buộc lên phân khúc cao cấp.

Ảnh hưởng đến các giao dịch và tranh chấp

Khi giá đất tăng, các khoản thuế liên quan (thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng) cũng tăng. Người dân đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hoặc nhận bồi thường sẽ phải đối mặt với chi phí cao hơn, tiềm ẩn nguy cơ khiếu nại và tranh chấp.

Nhìn chung, bảng giá đất mới sẽ giúp minh bạch hoá thị trường và hạn chế cơ chế “hai giá”, đồng thời tạo động lực đầu tư cho các khu công nghiệp ở Bình Dương (cũ) và khu du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu với mức giá chỉ bằng 30‑70% đất thương mại dịch vụ.

Phương Uyên