Nội dung chính
Thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản sẽ tiếp tục là động lực chính cho ngành trong năm 2026. Những yếu tố như cải thiện khung pháp lý, dòng vốn ngoại mạnh mẽ và tiềm năng tăng trưởng của các phân khúc bất động sản đang tạo nên môi trường hấp dẫn cho nhà đầu tư.
Thị trường M&A bất động sản 2025: Bước ngoặt sau giai đoạn suy giảm
Theo báo cáo của Jones Lang LaSalle (JLL), trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng khối lượng giao dịch M&A đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Trong đó, bất động sản nhà ở chiếm hơn 70 % khối lượng, tiếp theo là bất động sản thương mại (≈17,7 %), nghỉ dưỡng (≈5,3 %) và công nghiệp (≈3 %).
Những thương vụ tiêu biểu năm 2025
- Vinaconex bán 51 % cổ phần Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC), chủ dự án nghỉ dưỡng Cát Bà Amatina (176 ha).
- Phú Mỹ Hưng chuyển nhượng 49 % cổ phần dự án Hồng Hạc City (198 ha, Bắc Ninh) cho Nomura Real Estate Asia, tổng mức đầu tư 1,1 tỷ USD.
- Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng chuyển nhượng khu nhà ở Lam Hạ Center Point; Vincom Retail chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh; Becamex Group chuyển nhượng The Charms Bình Dương cho Tập đoàn Nam Mê Kông; Hodeco thoái vốn dự án du lịch Đại Dương (Antares) cho Sunshine Group.
Giá trị công bố vẫn chưa phản ánh quy mô thực tế
Theo Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, các con số công bố chỉ là phần “đầu mối” vì đa số giao dịch tập trung vào dự án đang xây dựng, vốn được giải ngân theo đợt và chưa được ghi nhận đầy đủ trong báo cáo tài chính.
Triển vọng 2026: Cơ hội đồng thời áp lực sàng lọc
Le Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL, nhận định: “Thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ khung pháp lý được cải thiện, tiêu chuẩn xanh và chuyển đổi số”. Tuy nhiên, “dư địa không còn rộng, cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn và dự án có pháp lý hoàn chỉnh sẽ trở nên khan hiếm”.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh ba động lực chính:
- Dòng vốn quốc tế tập trung vào khu công nghiệp lớn, gắn với logistics và hạ tầng đồng bộ.
- Nhà đầu tư ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định.
- Chiến lược đầu tư dài hạn thay vì chỉ nắm giữ quỹ đất, tập trung vào khai thác, vận hành và cho thuê.
Song song đó, thị trường phải đối mặt với rủi ro từ biến động tài chính toàn cầu, áp lực tuân thủ tiêu chuẩn ESG và sự cạnh tranh gay gắt giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Kiến nghị nâng cao tính minh bạch và chuyên môn
TS Nguyễn Văn Đính đề xuất xây dựng một cơ sở dữ liệu dự án bất động sản thống nhất bao gồm quy hoạch, pháp lý, tiến độ và tình trạng thế chấp. Đồng thời, chuẩn hoá quy trình công bố thông tin và tăng cường vai trò của tư vấn độc lập, kiểm toán và thẩm định giá trong các giao dịch quy mô lớn.
Khi thị trường được minh bạch hoá, nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao hơn cho các dự án chất lượng, giúp doanh nghiệp tái cấu trúc hiệu quả và giảm thiểu rủi ro bán tháo tài sản.
Vũ Quang
