Nội dung chính
Giới thiệu tổng quan
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang công bố hai phương án mới để áp dụng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh (hệ số K), hứa hẹn sẽ thay đổi cách tính giá đất trong nhiều giao dịch công và tư nhân.
Phương án 1: Áp dụng đồng thời bảng giá và hệ số K cho 14 trường hợp
Theo dự thảo nghị định, phương án này mở rộng việc sử dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K từ 11 trường hợp hiện hành lên thành 14 trường hợp. Những trường hợp mới bao gồm:
- Nhà nước giao, cho thuê đất mà không qua đấu giá hoặc đấu thầu.
- Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.
Việc đồng thời áp dụng hai công cụ này giúp giảm chênh lệch giá trị thực tế, đồng thời tạo nền tảng pháp lý rõ ràng cho các dự án công‑tư.
Phương án 2: Tách riêng 9 trường hợp sử dụng bảng giá đất
Phương án thứ hai đề xuất quy định riêng bảng giá đất cho 9 trường hợp, trong đó có:
- Thu tiền khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở và cho phép chuyển mục đích sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân.
- Thuế liên quan đến đất đai và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
- Lệ phí quản lý, sử dụng đất và tiền phạt vi phạm hành chính.
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý đất đai.
- Tiền sử dụng, thuê đất khi công nhận quyền sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê một lần.
- Giá khởi điểm đấu giá cho các khu đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
- Tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc tài sản công cho người đang thuê.
Đối với 8 trường hợp còn lại, đề xuất vẫn duy trì việc áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số K, bao gồm các giao dịch như:
- Nhà nước giao, cho thuê không qua đấu giá.
- Giao, cho thuê đất với nhà đầu tư trúng thầu.
- Giấy chứng nhận công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích, gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng.
- Điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển hình thức sử dụng đất.
Thời gian dự kiến và tác động thực tiễn
Nghị định dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 nếu được Quốc hội thông qua. Việc áp dụng hai phương án này có thể:
- Đơn giản hoá quy trình định giá trong các giao dịch bất động sản.
- Giảm thiểu tranh chấp pháp lý liên quan tới giá đất.
- Hỗ trợ Nhà nước thu ngân sách một cách công bằng và minh bạch.
Đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư, việc nắm rõ các trường hợp áp dụng sẽ giúp lập kế hoạch tài chính chính xác hơn và tránh phát sinh chi phí không lường trước.
Kết luận
Hai phương án đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường không chỉ phản ánh nhu cầu thực tiễn mà còn hướng tới một khung pháp lý đồng bộ, minh bạch cho thị trường bất động sản. Các bên liên quan nên theo dõi tiến trình luật và chuẩn bị các tài liệu cần thiết để đáp ứng nhanh chóng khi nghị định có hiệu lực.
—
Người viết: Anh Tú
