Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với mức lãi suất cao hơn do không được ngân hàng ưu tiên cho vay, trừ một số khu vực đặc thù.
Thị trường bất động sản không được ưu tiên vay vốn
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại, nhà ở trung và cao cấp sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn trung bình hệ thống.
Hệ số K – rào cản chi phí đất
Trong Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch GP Invest) nhấn mạnh rằng hệ số K vẫn chưa được ban hành, làm các nhà đầu tư lo ngại về mức tăng chi phí đất. Khi không có hệ số K, doanh nghiệp không thể dự trù chi phí sử dụng đất, gây chậm tiến độ dự án.
Giá đất và bảng giá 2024‑2026
Hà Nội và TP.HCM đã công bố bảng giá đất mới, với mức cao nhất lên tới 700 triệu đồng/m² (Hà Nội) và 600 triệu đồng/m² (TP.HCM). Đây là kết quả nhân bảng giá 2014 với hệ số điều chỉnh mới, đồng thời phản ánh áp lực tăng giá do Luật Đất đai 2024 yêu cầu định giá theo nguyên tắc thị trường.
Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải quyết vướng mắc pháp lý
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích rằng Nghị quyết 254 nhằm tháo gỡ 5 nhóm vấn đề cốt lõi trong thực thi Luật Đất đai.
1. Tiếp cận quỹ đất và thu hồi
- Thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trong đó dự án đã hoàn thành trên 75% diện tích và 75% người sử dụng đất sẽ được trả lại cho nhà đầu tư.
2. Điều chỉnh bồi thường và hỗ trợ tái định cư
- Giữ nguyên nguyên tắc thu hồi khi bồi thường, đồng thời bổ sung ngoại lệ cho dự án có sự đồng thuận cao, dự án khẩn cấp hoặc dự án quốc gia.
3. Đơn giản hoá đấu thầu và quy hoạch
- Cho phép đấu giá chỉ cần quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, không bắt buộc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 như trước.
4. Áp dụng bảng giá đất đồng nhất
- Thay thế việc đồng thời áp dụng bảng giá và giá cụ thể, đồng thời cho phép thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
5. Cắt giảm thủ tục hành chính
- Nhà nước sẽ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt mà không yêu cầu doanh nghiệp xin thêm thủ tục.
Đề xuất hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi đề nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và lên kế hoạch tài chính hợp lý. Đồng thời, doanh nghiệp cần được thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền thuê đã nộp.
Dự báo lãi suất bất động sản 2025‑2026
Theo TS. Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22 % – cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24 %, vay mua‑sửa nhà tăng 14‑15 %. Tuy nhiên, huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14,5 %, buộc ngân hàng phải nâng lãi suất, tạo ra “mặt bằng lãi suất mới” cho ngành.
Dù nguồn vốn không thiếu – doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 ngàn tỷ đồng trái phiếu năm 2025, tăng 40 % so với 2024 – nhưng tổng dư nợ bất động sản chiếm 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, khiến áp lực lãi suất vẫn kéo lên.
Định danh bất động sản – Công cụ ngăn đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản được “định danh” bằng mã số duy nhất từ giai đoạn đất, dự án, công trình tới giao dịch. Hệ thống này hứa hẹn giảm thiểu “hai giá”, tăng tính minh bạch và nâng cao trách nhiệm của môi giới.
Ví dụ quốc tế, ông Takayama Yasushi (Giám đốc Cơ quan tài chính nhà ở Nhật Bản) nhấn mạnh rằng Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội trong 80 năm qua dựa trên ba trụ cột: lãi suất thấp, thời hạn vay dài và hỗ trợ địa phương, giúp giảm thiểu bất động sản “đầu cơ” và ổn định thị trường.
Kết luận
Trong bối cảnh lãi suất tăng, hệ số K chưa rõ, và giá đất duy trì mức cao, các doanh nghiệp cần nắm bắt nhanh các thay đổi pháp lý từ Nghị quyết 254, tận dụng hình thức trả tiền thuê đất linh hoạt và chuẩn bị cho môi trường tín dụng chặt chẽ hơn. Đồng thời, việc áp dụng định danh bất động sản sẽ là nền tảng cho một thị trường trong sáng, giảm thiểu rủi ro đầu cơ.
Bạn nghĩ gì về các biện pháp này? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi chúng tôi để nhận cập nhật mới nhất về thị trường bất động sản.
